[摘要] 一二线城市成交腰斩,并购外延式扩 弈复杂,中小地产企业前景不明。
一二线城市成交腰斩，并购外延式扩 弈复杂，中小地产企业前景不明。
房企迎来纠结发展时期。
近期以来，伴随2015年财报的陆续公布，房企面临的一系列问题浮出水面：主业利润下滑、库存结构不佳、转型前景不明……多种问题困扰房地产企业。
房企发展焦虑
“习惯了黄金时代躺着赚钱的房地产业，如今正在学着如何过苦日子。”日前，一位房企高管如是感叹。
上述地产高管的言论，透视着房地产业如今面临的发展焦虑。
利润下滑是房企所面临的首要难题。《东地产》统计显示，截止4月25日，已披露财报的104家房企中，净利润同比下滑的达到55家，占比超过50%，其中超过两成企业出现亏损。与此同时，库存结构不佳也成为房企、尤其是中小房企的又一难题。“核心城市好卖的早就清盘了，卖不动的去库存路漫漫。”一位中型房企负责销售的副总对《东地产》表示，库存结构不佳在行业普遍存在。由于近半年来一、二线城市火爆，这些城市的库存迅速去化；另一方面，库存去化快的城市，土地遇到同业疯抢，拿到一块称心如意的地块并不容易。
房企所面临的问题远不止此。2015年，汇兑损益让也地产业蒙受不小损失。申万宏源证券研究报告显示，截至2015年年末，包括万科、恒大、中海外、碧桂园、华润、万达、龙湖、富力、世茂、远洋、保利、融创、雅居乐、合景泰富等在内14家大中型房企有息负债规模达1.33万亿，较2014年年末增加25%。其中，以美元或港币计价的外债规模从2014年年底的等值人民币3181亿上升到了2015年年底的3815亿，增幅达20%，海外融资债务占总负债规模的比例，从36%微降至35%。
二线城市撞天花板
不过，面对一系列的难题，房企如今面对的市场环境也让未来前景难以预料。
3月份以来，由于深圳、上海为代表的一线城市陆续出台新政，这些贡献主要营收的城市销售额已经腰斩。据来自市场一线的工作人员反馈，目前上海已有部分豪宅出现价格轻动，总价千万级的房产，议价幅度已达百万级。
此外，不仅一线城市遇到限购，二级城市近期也迎来价格管制。4月21日上午，南京玄武区官方微博发布了南京楼市限价的措施，引发各界关注，虽然南京官方目前并未正式发文，但据业内人士透露，从去年下半年开始，南京的物价部门就一直在对楼盘预售证价格进行管控，价格高于物价局要求的，预售证一律不予批复。稍早之前，苏州曾出台过正式的文件，对房价涨幅给予了明确的限定。
机构的研判断也佐证着未来销售面临的压力。
东兴证券认为，二线城市仍然是销售增长主引擎。受严格限购政策影响，一线城市交易受挫在预期内，二线城市成交同比仍然保持在较高水平，但已经显出疲态。同时，以通州、廊坊的限购和南京或出台的限价等政策为代表，层出不迭的政策挑动投资者的神经，基于社会稳定等多方面考虑，政府部门对于房价放任的态度或有变化，二线城市房价上涨或将产生天花板。总体来看，此轮去库存周期已经过半，二线城市作为主引擎动力也将释放完成，行业前路茫茫未可知。
此外，房价的上涨也为产业去库存带来压力。民生证券研究院执行院长管清友认为，房地产投资快速反弹不完全是良性现象。“房地产投资反弹可能给未来埋下了更大的风险，潜在库存未来将继续增长，尤其是近期地产政策趋于谨慎后，房地产投资反弹不可能持续太久，持续越久风险越大。”
外延扩张不易
值得关注的是，在主业面临重重压力之下，并购等资产重组的外延式扩张，成为企业营收增长的一大亮点。
《东地产》据公开告统计显示，目前A股137家地产公司中，有17家涉及资产重组停牌。这也意味着，短期内有超过一成的房企在进行资产重组事宜。这很大程度上也与公司迎好资本偏好有关。
Wind数据显示，2015年四季度被机构增持的上市房企主要集中于具有转型概念的房企。除银亿股份(000981,股吧)等公司被大股东增持外，保利地产(600048,股吧)、新湖中宝(600208,股吧)、万科A、阳光城(000671,股吧)、招商蛇口、泛海控股(000046,股吧)获机构增持规模居前，分别为6.62亿股、5.51亿股、4.39亿股、4.3亿股、3.27亿股、1.05亿股。
事实上，作为资本密集型的房地产企业，充沛的资金来源是企业发展的关键，而赢得机构投资者的青睐，显然是头等大事。而基金对转型与资产重组股的追捧，也让房企在以并购为主的外延式扩张道路上越走越远。
不过，对于资产重组的房地产企业，走外延式扩张也并不容易。由于近年来实体经济不景气，围绕产业链、寻找合适的并购标的并非易事；另一方面，由于重组涉及复杂的利益博弈，如果花了很长时间的重组终未来成功，那么会对企业造成较大消耗。进一步说，即使重组成功，重组标的能否兑现业绩承诺，又如何与地产主业发挥协同效应，也将在未来考验房企发展。
相比之下，龙头房企的境况要好得多。目前，千亿级以上房企，现金流处于史上好阶段；且随着房地产向买方市场转变，大企业的品牌溢价处于史上有利阶段。这也意味着，在产业集中度提升的浪潮下，大量的中小房企，终难逃被并购的命运。
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